• Nicson Khoo

联名购屋,需要签署合买协议吗?

Updated: Feb 18


“妈,我们合买房子吧。你付一半钱,我付另一半。” 当房产价格太贵,一个人难以负担时,与他人合买或许是个好主意。不过,对于合买背后的风险,你的认识有多少?合买房产可能导致许多噩梦,尤其是双方的关系生变之后。


法律服务公司创办人兼管理合伙人解释道,若没有其他证据证明,则所有一起购买房产的合伙人将被视为拥有完全平等的份额。若合伙人一起向银行贷款,等同于所有合伙人都需对全部的贷款金额负责,并不是只对自己的份额负责而已。


关于房产的任何决定,都需获得所有合伙人的同意,否则不能够执行任何计划,不是遵从少数服从多数的原则。


为了避免不愉快的情况出现,签署“合买协议”(joint-ownership agreement)是预防日争吵的方法之一。


虽然让已经签署买卖协议(SPA)的合伙人们另再签署合买协议未必能够解决所有问题,但有协议至少比没有协议好。


在与律师会面之前,合伙人们需要达成几个重点的共识,包括偿还贷款的比例(例如20:80 或40:60 或50:50)、水电费和其他各种费用谁来支付,以及如何维护、维修和装修房屋等等。


更重要的是,合伙人们应列出出售房产的条件以在日后作为参考,例如如何决定最低售价,以及何时可以出售该房产。


合伙人们也应预先设想或许会发生的情况,例如当合伙人们的关系破裂,或其中一方生病或死亡时,应该如何退场。另一方面,有关优先购买权的条款也应该被列入协议内。


合买协议是否影响遗产继承人?


若合伙人之一去世,他的遗产继承人将获得其房产的权益,合伙人在这个情况下,并非一定是业权的继承人,因为我国虽是共和联邦成员国之一,并遵循着应该普通法,但其中“共有财产中 所有共有人均有权优先继承另一方的权益﹙Right of Survivorship﹚”的法则是不适用于我国的。


简单来说,如果合伙人之一过世,其他的合伙人将不会自动继承其业权。不过,过世合伙人的继承人则有责任遵从合买协议中的条款。无论如何,该协议最后是否能够被挑战,还是要由法院裁定。


无论如何,签署合买协议对我国来说是非常新的概念,因此目前还没有被带上法庭的前例。


虽然如此,只要合买协议不抵触1950年合同法令 (Contract Act 1950)或1965年土地法典(National Land Code 1965),以及没有涉及胁迫或欺诈的成分,法庭的裁决很可能会将有关协议纳入考虑。


只要协议是的确由合伙人们签署,并有证人签署和加盖印章,那该协议就有法律效应,可以被法庭受理。房产的买卖合约里已清楚表明合伙人将共同拥有该房产的事实,而合买协议是属于一种额外合同协议,主要列明双方同意的特别条款。“这类协议通常具有法律约束力,除非它受到有效的质疑。


合买协议是否必要?


为了避免因合买房屋而出现的争吵和损失,合伙人之间必经过良好的沟通。


由于大家在不同的时间点或会有不同的目标,因此,达成一定的财务目标是合伙人们必须要慎重考虑的一点。


合伙人们之间最好是家属或伴侣,因为这样能够降低日后争吵的风险。除此之外,合伙人们应该要对对方有合理的期待。“只要各方达成了足够的共识,正式的文件还是次要的。要不要签署合法的文件,就视合伙人们各自的风险管理需求而定。”


成立合资公司以购买房产


另一种合买房产的方式是成立合资公司,以公司名义购买房产。这种方式能让合伙人比较容易退场。


与直接合买房屋不同,公司的决策方式是少数服从多数以简化决策过程。此外,公司的董事和股东也扮演不同的角色,尤其是在各自的权利和义务方面。


成立公司以购买房产的好处是,合伙人的决定权和责任是依据公司的持股量的。公司股权也可以作为房屋业权转让的载体,想要退场的股东可以脱售手中的股权。


无论如何,成立公司还需要考虑到所需的开销和之后必要的管理,如聘请秘书、制作年报、进行簿记、执行年度审计、报税和召开股东年度大会,以及成立和解散公司的费用。


开设公司以购买房产的好处是所有开销将被视为公司开销,而不是个人开销。


坏处方面,若用公司名义购买住宅房产,则贷款限额则会相对地低,利率也会因购买用途为投资而不同。此外,公司还需用股息分配脱售房产的所得。









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