投资海外地产 要注意哪些事项?



投资海外房产,如今已形成一股投资趋势。

不仅富二代或高大上,收入稍为高的中产阶级,都想从海外房产投资中,分一杯羹。 面簿上,信手拈来就有英国、澳洲及泰国等地的房产投资相关资讯,中介公司也不断在 一些大酒店开办海外房产投资展。 但是,投资海外房产,要特别注意哪一些事项?要提防哪一些地雷? 随着全球化及投资无疆界之分的大趋势下,世界各地不少产业投资者如今纷纷跨出自己 的国家或地区,到海外投资房地产。融资允许下,这趋势预料将吸引更多产业投资者进 军海外。 大马人一般会到自己比较熟悉的国家或地区投资房产,如邻国印尼、泰国、菲律宾或中 国,或是和我国一样实行共和联邦法律条规的国家,如英国及澳洲等。


须建立明确投资策略


不同的国家和地区情况不同,法律条规也大不同。除了主要目的即期望产业增值潜能或 租金回酬等,还有哪些因素要注意呢?


国内一家产业顾问与咨询服务公司Zerin产业私人有限公司就指出,投资海外房产前,投 资者首先须建立一个明确的投资策略,以确保投资成功,从海外房地产市场庞大的机遇 中受惠。


若没事先做好规划或缺乏明确投资策略,没做好研究与分析前就贸然行事,不仅可能投 资失利、融资债务缠身,甚至可能坠入房产交易骗局。


此外,由于不是在自己熟悉的国度投资置产,如果投资地是一个发展中国家,当地政局 可能不稳,即使当前的经济数据亮丽,但也有可能一夕之间风云变色。


国情不同房产或难脱手


还有,一些国家贫富差距大,加上国情不同,当地人不见得喜欢置产,投资者可能会面 对买入房产后,难以脱手或难出租的问题。


选定投资地后,就要清楚当地房地产交易制度与税法,这些游戏规则,轻则影响你的预 期获利,重则关系到该市场的供需,最终影响房产价格和投资回酬。


海外房产种类琳琅满目,不同国家或地区的潜在获利与风险也不一而足。期望稳定获利 的保守型投资者,可考虑美国、日本,澳洲等先进国家。追求短线及较高回酬,且风险 承受力较强的投资者,则可选择新兴市场,如印尼,泰国等地的房产。


海外置产10大须做事项:

1)先搞清楚,为何你要投资海外房产?


这其实是最主要也最根本的问题。因为一旦你作出了投资海外房产的决定,将产生牵一 发动全身的连锁效应,从你的财务预算,以至你所购买的房贷保险种类,你所做的每个 决定,都会对有关投资的回酬产生一定的影响。


如果你购买海外房产纯粹是为了投资,为了你预期的投资回酬,你必须全盘评估你的财 务状况。


不过,如果你购买海外房产是为了移居当地,那么,你只需聚焦于标准的考量因素,例 如当地的交通出入是否便利,周遭地区的环境,当地的基本设施等等。


2)先做好充分的研究与评估


除了确保有充足财力或融资来购置海外房产,你也必须先进行调查,包括了解有关产业 坐落的地点,以及当地或周遭基本设施是否完善等,尤其是你打算移居当地。


一旦有了投资海外房产的计划,你可先参观国内外的房地产展销会,发掘和鉴定潜在的 投资目标,以及了解有关房产的所有相关资讯,例如会影响有关产业价值的因素,包括 左邻右舍及交通是否便利等,此举也可减低陷入产业交易骗局的几率。这将可确保你的 投资符合所有要求条件及投资目的。


即使不是买来自住,而是出租,作为屋主或房东,你也必须清楚了解上述各种情况,以 很好的向潜在租户讲解,提高你房产成功出租的几率。


如果你打算将有关房产租给游客,就必须清楚掌握当地何时是旅游旺季,何时又是淡 季,这么一来,你才能准确掌握你房产出租的需求,以及预算收入多寡及何时会有收入。


3)经济好景时进场


除了仔细观察有关投资地过去的经济数据,更要看准时机,在有关国家或地区经济处于 增长周期入场。这样一来,除了你的房产有望随着市场好景升值,你出租该房产时也可 取得较高或至少稳定的租金收入。


4)融资便利


一旦有了明确的目标,物色和鉴定符合你需求的房产,已成为直截了当不过的下个步 骤。接下来的问题,是能否顺利取得当地银行的房产贷款。为了保障你自己的权益,以 在万一无法取得贷款,导致无法购置产业的情况下全身而退,如果你是购买二手房产, 那么你必须设法取得卖方”原则上同意”,在你无法获得贷款下,允许你取回订金。


5)确认土地拥有权属实


在购买海外房产时,必须格外谨慎的留意,有关产业的土地拥有权是否属实,以及有关 产业是否有欠债未还。


举例说,若有关发展商之前举债来施工,但过后没有摊还贷款给银行,你买下有关产业 后,可能须背负有关债务,因为你成为了有关土地的新业主。


6)外汇波动风险


投资海外房产的其中一大考量,是所涉及的相关汇率波动风险。


你必须先鉴定,你欲投资房产的国家或地区的货币,兑令吉汇率的波动性,因为若不幸 选中一个汇率长期贬值的国家或地区,甚至有关汇率打从购置产业那一天起即不断贬 值,则你的投资很可能面临亏损。


这是因为即使你所购置的产业升值,但由于汇率贬值幅度太大,最终你仍得不偿失


7)寻求可信赖的产业顾问援助


每个国家或地区的外来投资法律与条规或都有所不同,因此,你在投资特定市场的房产 之前,最好先寻求熟悉当地产业交易相关法律与程序的相关专业人士,如律师与产业代 理的援助。


这点非常重要,以确保你购置有关房产时,符合当地法律条规,避免将来面临任何法律 纠纷,并影响你的投资回酬。


8)在投资地开设银行户头


若你需要在不同时期,把钱汇到你投资房产的海外市场,那么,你应该在当地开设银行 户头,以定期缴付当地投资产业的相关税务与其他开销。


要顺利进行海外房产交易,这是事前准备工作的关键步骤。


9)考量作为外国投资者须缴的税务


每个国家国情不同,也有各自的税务法律与条规。你可能须根据有关法律条规,缴付产 业印花税,土地拥有权转移税,甚至遗产税。


此外,一些国家规定购屋者须支付土地税,作为获取房贷的附带条件。这类税务通常是 须每年缴付一次,成为你购置房产一年一度的额外成本,进而影响你投资有关房产的获 利。


你也必须把这笔税务成本列入财务预算,否则忘了或没缴付,你或将面临罚款,甚至因 抵触法规而被控上庭,面临坐牢风险。


10)如何顾好你的海外房产?


如果你购置海外房产是供假期出租用途,那么,一年大多数日子里,有关房产都是空置 的,你必须聘请当地房产管理公司打理,或聘请清洁工人定期打扫,确保房子整洁,卫 生与保养得当。虽然此举加重你的投资成本,但长远来说却是划算的,因为屋子长期保 养得当,可提高出租率,长期持续获取租金收入。


投资海外房产还需留意什么?

1)投资地的政局与经济走势

2)投资地的房产是否易转售

3)当地是否贫富差距大,导致治安不好

4)当地政府是否对外资友善

5)当地是否有外汇管制

6)当地汇率是否稳定

7)若是新房产,发展商口碑好坏

8)当地设施是否完善,交通便利

准备“退场计划”降损失

海外置产固然有许多好处,但也有特定风险,你是否有退场策略?


所谓计划永远赶不上变化,不管你的事前准备工夫做得多好,所拟订的计划有多周详, 投资过程中有时会遭遇不利突变的打击。这个时候,如果你也一早备妥一份“退场计划”, 将可把有关负面影响和损失降到最低点。


退场计划下,就是必要时转售有关海外产业,取回部分资金止血止损。


你也可设立一个止损点,即事情变得更糟前,将亏损降至最低的价位,转售有关房产, 撤离有关国家或地区。

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